Grundsteuer auf Mieter umlegen: Geht das?
Die Grundsteuer kann auf Mieter und Mieterinnen umgelegt werden, da sie zu den umlagefähigen Nebenkosten gehört. Durch die Grundsteuerreform hat sich die Belastung in vielen Fällen erhöht – sie kann aber auch sinken. Umso wichtiger ist es zu wissen, welche Posten zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten gehören und welche man in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen darf.
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Grundsteuer umlegen im Überblick
- Eigentümer:innen einer Immobilie müssen jährlich eine Grundsteuer zahlen. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest und setzt den Grundsteuermessbetrag fest. Die Kommune wendet darauf ihren Hebesatz an und setzt die Grundsteuer fest.
- Die Grundsteuer ist grundsätzlich umlagefähig und kann somit über die Nebenkosten an die Mieter:innen weitergegeben werden.
- Um die Grundsteuer über die Nebenkosten abzurechnen, muss eine entsprechende Klausel im Mietvertrag festgelegt sein.
Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen: Wie geht das?
Die Umlage der Grundsteuer auf Mieter:innen erfolgt über die Betriebskostenabrechnung, da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt. Laut der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV) können Vermieter:innen die Grundsteuer als Teil der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks auf die Mieter:innen übertragen. Voraussetzung ist eine wirksame Betriebskostenklausel im Mietvertrag; ein Verweis auf § 2 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB reicht in der Regel aus.
In der Praxis bedeutet dies, dass die Grundsteuer anteilig auf die Mietenden umgelegt wird, basierend auf dem Verhältnis ihrer Wohnfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes. Diese Kosten werden dann jährlich in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen, welche die Mieter:innen erhalten. Wichtig ist, dass die Abrechnung transparent und nachvollziehbar erfolgt, damit die Mietenden genau sehen können, wie sich die Grundsteuer auf ihre Nebenkosten auswirkt.
Fehlt im Mietvertrag jedoch eine Klausel zur Umlage der Grundsteuer, darf der oder die Vermieter:in diese nicht ohne Weiteres in der Nebenkostenabrechnung aufführen. In solchen Fällen müsste der bzw. die Vermieter:in die Grundsteuer selbst tragen.
Sonderfälle: Grundsteuer bei gemischten Wohnanlagen, Garagen und Co.
In manchen Fällen ist eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer nötig. Das kann insbesondere gemischt genutzte Gebäude, Garagen, Stellplätze oder ähnliche Sondernutzungen betreffen. Je nach Art der Nutzung und den vertraglichen Regelungen müssen Vermieter:innen die Grundsteuer unterschiedlich verteilen.
Grundsteuer umlegen bei gemischten Wohnanlagen
Bei gemischten Wohnanlagen, also Immobilien, die sowohl zu Wohn- als auch zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, ist die Umlage der Grundsteuer etwas komplexer geregelt. Die Grundsteuer wird von der Kommune einheitlich für die jeweilige wirtschaftliche Einheit festgesetzt; die Verteilung auf die einzelnen Mietparteien erfolgt anschließend über die Betriebskostenabrechnung nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel – in der Regel nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- bzw. Nutzfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes.
Anders als häufig angenommen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10.05.2017, Az. VIII ZR 79/16) kein Vorwegabzug für die auf die Gewerbeflächen entfallende Grundsteuer erforderlich. Begründung: Die Grundsteuer ist eine ertragsunabhängige Objektsteuer und hängt weder vom Verhalten noch von der konkreten Nutzung einzelner Mieter:innen ab.
Im Bundesmodell werden gemischt genutzte Grundstücke im Sachwertverfahren einheitlich bewertet. Die Grundstücksart knüpft jedoch an die Nutzung nach Wohn- und Nutzflächen an; für die Betriebskostenabrechnung wird regelmäßig kein gesonderter Grundsteuerbetrag für Wohn- und Gewerbeflächen ausgewiesen.
Wichtig für Vermietende: Auch wenn ein Vorwegabzug für die Grundsteuer nicht erforderlich ist, müssen die Verteilung und der Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung transparent und nachvollziehbar dargestellt werden. Bei Gewerbemieteinheiten können im Gewerbemietvertrag zudem abweichende Regelungen zur Umlage von Nebenkosten vereinbart sein, die gesondert zu berücksichtigen sind.
Grundsteuer bei Garagen und Stellplätzen
Die Grundsteuer kann auch bei Garagen und Stellplätzen auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, wenn diese separat vermietet werden oder als Teil der Wohnung mitgemietet sind. Wie bei der Umlage der Grundsteuer auf Wohnräume erfolgt die Verteilung über die Betriebskostenabrechnung, basierend auf § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung.
Wenn Garagen oder Stellplätze in der Miete enthalten sind, wird die Grundsteuer in der Regel anteilig umgelegt, je nachdem, wie groß die Garage oder der Stellplatz im Verhältnis zur gesamten Fläche des Grundstücks ausfällt. Bei separat vermieteten Garagen oder Stellplätzen gilt ebenfalls die Möglichkeit der Umlage der Grundsteuer. Wie bei Wohnräumen ist auch hier eine Klausel im Mietvertrag für Garage oder Stellplatz erforderlich, um die Grundsteuer umlegen zu dürfen.
„Die Grundsteuer ist umlagefähig – aber nur, wenn der Mietvertrag sauber formuliert ist. An dieser kleinen Klausel hängt am Ende oft viel Geld. Wir unterstützen Sie gerne bei der Immobilienvermietung, dann müssen Sie sich um diese Feinheiten keinen Kopf machen.“
Samet Parmaksiz, Team Immobilienvermietung
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Häufig gestellte Fragen zum Umlegen der Grundsteuer
An der Regelung zur Umlagefähigkeit der Grundsteuer ändert sich zunächst nichts: Die Grundsteuer bleibt auch nach der Reform 2025 auf Mieter:innen umlegbar. Gesetzliche Änderungen, die eine Umlage untersagen, sind derzeit nicht beschlossen. Grundlage ist nach wie vor § 2 Nr. 1 BetrKV in Verbindung mit § 556 BGB. Voraussetzung bleibt, dass die Umlage im Mietvertrag wirksam
Eine Nachforderung darf nur gegenüber den Mieter:innen erfolgen, die im betreffenden Abrechnungszeitraum tatsächlich dort gewohnt haben; eine Umlage auf später eingezogene Mieter:innen ist ausgeschlossen.
Geht der Grundsteuerbescheid erst verspätet ein, gilt eine Besonderheit. Folgt der Grundsteuerbescheid z. B. erst 2023 für das Jahr 2021, kann der Vermieter bzw. die Vermieterin die Grundsteuer noch nachfordern, bis spätestens drei Monate nach Zugang des Bescheids. Verpasst man auch diese Frist, ist die konkrete Nachforderung in der Regel nicht mehr möglich. Außerhalb dieser Konstellation greift die reguläre Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, grundsätzlich darf der oder die Vermieter:in den vollen, auf die Wohnung entfallenden Anteil der tatsächlich gezahlten Grundsteuer umlegen, auch wenn dieser durch die Reform 2025 deutlich gestiegen ist. Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung bestätigt, dass die Umlagefähigkeit nicht von der Höhe der Grundsteuer abhängt, solange die formalen Voraussetzungen erfüllt sind.
In Mehrfamilienhäusern erfolgt die Verteilung üblicherweise nach Wohnfläche. Nach BGH-Rechtsprechung (VIII ZR 79/16) ist bei gemischt genutzten Gebäuden grundsätzlich kein Vorwegabzug für die Grundsteuer erforderlich.
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